Na slovenskom realitnom trhu sa deje niečo, čo tu už roky nebolo. Kombinácia kolapsu katastra, legislatívnych zmien, novej daňovej záťaže a rekordne pomalého povoľovania projektov mení správanie developerov, investorov aj domácností.

Zhodli sa na tom odborníci na nedávnej konferencii Realitné fórum 2025, ktorá priniesla aj jednoznačný odkaz pre bežných ľudí: Ak máte starší byt, práve teraz je najlepší čas ho predať a kúpiť novostavbu.

Kolaps katastra ako budíček pre celý trh

Začiatok roka poznačil kyberútok na kataster, ktorý na niekoľko týždňov ochromil realitné transakcie. Našťastie existovala záloha katastra, inak mohli byť dôsledky horšie a dlhodobejšie. Developeri priznali, že incident ich prinútil prehrabať archívy, doplniť chýbajúce dokumenty a do zmlúv začať uvádzať nefunkčnosť katastra ako vis maior (zásah vyššej moci).

Problémom je aj súbeh dvoch právnych režimov – starý a nový stavebný zákon bežia paralelne. Tatiana Prokopová (Squire Patton Boggs) odporúča niektoré čakajúce projekty podať nanovo už podľa nového zákona, aby sa zrýchlilo konanie. Zároveň upozornila, že pokuty sa vymáhajú už podľa nových pravidiel, hoci projekt štartoval počas platnosti pôvodného stavebného zákona.

Podľa viacerých analytikov sa zmeny v dani z príjmov, nová transakčná daň a prísnejšie daňové kontroly podpisujú pod opatrnosť investorov. Dvomi najväčšími kameňmi pri realitných transakciách sú podcenenie prípravy Letter of Intent (dokument, ktorý vyjadruje zámer strán uzavrieť budúcu zmluvu) a tzv. transferového oceňovania. Práve na druhé menované si často vedia posvietiť aj daňové úrady.

Výstavba kancelárií sa spomalila

Sektor kancelárií prešiel prudkou zmenou. Výstavba padla na najnižšiu úroveň za posledných 20 rokov. „Evidujeme 14,47 % neobsadenosť, čo znamená, že nájomcovia majú výhodnejšiu vyjednávaciu pozíciu ako prenajímatelia,“ uviedol Radovan Mihálek (Cushman & Wakefield). Firmy už nechcú len štandardné priestory. Vyžadujú fit-out na mieru, priestory podľa ESG štandardov, budovy so službou „manažéra zákazníckych zážitkov“ a spoločné priestory podporujúce komunitu a firemnú kultúru.

Podľa prieskumu NowyStyl až akustika, prirodzené svetlo a ergonomické vybavenie rozhodujú o tom, či sa zamestnanci do kancelárie vracajú. Zaujímavosťou je, že najväčšie nové nájomné zmluvy podpisujú dnes prakticky už len verejné inštitúcie. Otázkou zostáva, čo bude so starými a periférnymi budovami, o ktoré nie je záujem. Účastníci konferencie sa zhodli, že riešením by bola rýchlejšia zmena účelu, napríklad premena na nájomné bývanie.

Nehnuteľnosti do 350-tisíc sa predávajú dobre

Za posledné dve dekády je nielen najmenší prírastok kancelárií, ale aj nových bytov. Developeri dnes musia do cien premietať nefunkčnosť katastra, zvýšenie DPH, transakčnú daň, vyvolané investície aj dlhé povoľovania. „Musíme hľadať prienik medzi tým, čo klienti chcú a čo si môžu dovoliť. Trendom je zmenšovanie výmer v zmysle optimalizácie pôdorysov, aby veľa priestoru nezaberali nevyužité chodby,“ uviedol Alan Pavúk (CORWIN).

Filip Žoldák (HERRYS) zdôraznil, že do zhruba 350-tisíc eur sa byty na hypotéku predávajú dobre. Skôr stagnujú vyššie cenové segmenty a časť kapitálu odteká do exotiky, ako je Tenerife, Baleáry alebo Dunaj. „Aktuálne je ideálny čas na predaj staršieho bytu a kúpu bytu v novostavbe. Je to zároveň i najčastejší typ transakcie,“ uviedol. Zároveň dodal, že ceny rezidenčných nehnuteľností sa za posledných 7 rokov zdvojnásobili a dostupnosť by zlepšilo družstevné a nájomné bývanie so štátnou podporou. Ak by sa nájomné bývanie uznalo ako občianska vybavenosť, otvorili by sa nové možnosti výstavby na existujúcich pozemkoch.

Európska únia považuje nájomné bývanie za prioritu

Podľa urbanistky Miloty Sidorovej (Team Europe Direct) mizne stigma nájomného bývania. „Nehnuteľnosť už nemusíme len vlastniť. Na tento trend reaguje aj EÚ, ktorá bývanie považuje za jeden z piatich pilierov pre nové programové obdobie,“ uviedla. Únia taktiež podporuje iniciatívu Nový európsky Bauhaus, ktorá spája architektúru, udržateľnosť a verejný priestor.

Realitné fórum 2025 ukázalo, že trh prechádza zásadnou zmenou. Kým kancelársky segment stagnuje a investori sú opatrní, rezidenčný trh ponúka unikátnu príležitosť pre domácnosti, ktoré uvažujú o zmene bývania.

Autor: Andrea Šípošová, oPeniazoch.sk

Publikované 7. december 2025